[부동산] '신속통합기획'에 대해 알아보자.

부동산기사에 최근 등장하고 있는 신속통합기획에 대해 정리하고자 한다.

- 신속통합기획이란?

신속통합기획(정비지원계획)은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획이다.

서울시-자체구-주민이 원팀(one team)이 되어 복잡한 정비사업의 프로세스를 하나의 기획으로 엮어 진행하는 것을 말하는데 2025 서울시 도시·주거환경정비기본계획 변경고시에서 확인할 수 있다.

※ 「2025 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 변경 고시(서울시 고시 제2021-530호 / '21.09.23.)

서울시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램이다. 공동주택, 도시계획 등 관계분야 전문가 등의 지원과 주민 소통을 통해 시행착오 없이 빠르게 계획결정이 가능해 5년 이상이 걸리던 구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 줄일 수 있다. 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업 추진이 가능하다.

크게 3가지의 인센티브로 정리할 수 있다.

첫 번째는 유연한 계획을 가진다는 것이다.

• 3종주거지역의 일률적 35층 규제를 > 지역 특성에 따라 35층 ±α 로 변경 가능하다.
• 2종 7층 주거지역은 최대 25층 내에서 주변 여건을 고려하여 높이를 계획한다.
• 역세권 아파트단지를 고밀복합화 유도한다.
• 개발 소외지역에 대한 정비 지원 (모아주택 등) - 이 부분은 추가로 포스팅 할 예정이다.
• 공공시설부지를 입체적으로 활용하여 사업 여건을 개선한다.
• 주민 니즈를 고려한 다양한 생활SOC를 공급한다.

두 번째로 계획 결정을 좀 더 신속하게 한다는 데에 장점이 있다.

기존에 오래 걸리던 부분들을 단축함으로서 사업성을 높인다는 목적이 있는데, 아래와 같다.

• 정비계획과 지구단위계획을 통합계획으로 진행하여 심의기간을 단축한다.
• 도시계획위원회 정비사업 특별분과위원회를 운영한다.
• 건축과 교통, 환경을 신속통합기획으로 묶어 통합 심의를 추진한다

 

세 번째로는 디자인을 더 혁신적으로 지원한다고 한다.

'가슴으로 경험하는 감성디자인', '경계 허물기', '미래 세대를 위한 주거유형 도입', '쉼터로서의 제 3영역 확보', '수변 중심구조로 도시문화 더하기' 라는 다섯가지 '도시/건축 디자인 혁신 방안을 적용하여 디자인의 혁신적 향상을 지향한다.

2021.12.28. 일 기준으로 이를 첫 적용한 후보지를 발표하였는데 다음과 같다.

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신속통합기획 첫 적용 '민간재개발 후보지' 21곳 발표

후보지 공모에는 102곳이 지원하였으나, 자치구 추천 및 선정위원회를 거쳐 최종 21곳이 선정되었다. 서울시의 지원 속에서 정비 사업들이 계획대로 진행될 경우, 총 2만 5천호의 주택이 공급될 것으로 기대된다고 한다.

구별 1곳씩 선정을 원칙으로 삼았으나, 지구단위계획 등 관련계획과의 정합성에 부합하지 않거나, 현금청산자, 공모반대 등 주민 갈등 문제가 있어 사업 실현가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 이번 후보지 선정에서 제외되었다고 한다. 향후 전반적인 재검토가 필요한 만큼 현시점에서는 재개발 사업추진이 부적합하다는 선정위원회의 판단에 따른 것이다.

최종 후보지는 올 초부터 정비계획 수립에 들어간다. 2023년부터는 순차적으로 구역 지정을 진행한다. 이후 사업계획, 관리처분인가 등의 절차를 거쳐 이르면 2028년 무렵에는 분양이 가능할 것으로 보인다.

투기 수요 유입을 막을 촘촘하고 강력한 투기방지대책을 가동할 예정이다. 서울시는 재개발 후보지 21곳에 대해 2023년 1월 1일까지 토지거래허가구역으로 지정했다. 권리 산정 기준일은 신속통합기획 사업지 공모 공고일인 2021년 9월 23일로 고시하고 후보지 선정일 기준으로 건축허가 제한 절차도 추진한다. 서울시는 공모에서 탈락한 구역은 물론이고 향후 공모에 참여할 구역의 권리 산정일을 2022년 1월 28일로 정했다. 이날 이후 해당 구역 부동산을 매수하면 현금 청산 대상이다. 공모에서 탈락한 구역은 2022년 1월 중 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다.

1차 후보지 21곳은 다음과 같다.

종로구 창신동 23/ 숭의동 56 일대, 용산구 청파2구역, 성동구 마장동 382 일대, 동대문구 청량리동 19 일대, 중랑구 면목동 69-14 일대, 성북구 하월곡종 70-1 일대, 강북구 수유동 170 일대, 도봉구 쌍문동 724 일대, 노원구 상계5동 일대, 은평구 불광동 600 일대, 서대문구 홍은동 8-400 일대, 마포구 공덕동 A, 양천구 신월7동 1구역, 강서구 방화2구역, 구로구 가리봉2구역, 금천구 시흥동 810 일대, 영등포구 당산동6가, 동작구 상도 14구역, 관악구 신림7구역, 송파구 마천5구역, 강동구 천호A1-2구역 이다.